Рынок аренды жилья оказался устойчив к кризису, этот год пройдет под знаком аренды

Ситуация на рынке существенно изменилась с наступлением кризиса. Однако, как отмечают эксперты, рынок найма жилья оказался более устойчивым по сравнению с куплей-продажей. И это объясняется в первую очередь тем, что аренда дорожала куда медленнее, чем покупка жилья все прошлые годы. "Если с 2002 года цены на жилье выросли в три раза, то аренда только в два. У нее меньше потенциал для коррекции и спрос на аренду также меньше сократился, чем на покупку жилья и останется в дальнейшем", - считает генеральный директор "Индикатора рынка недвижимости" Олег Репченко.

Однако как отмечает О.Репченко, с начала осени цены на аренду в Москве уже упала на 10-15% в долларах и коррекция продолжится. Рублевые цены снизились за это время не значительно, на рынке даже наблюдается разнонаправленная тенденция (рост и падение) что создает путаницу на рынке. По мнению аналитика, для статистики лучше сейчас считать ставки в долларах.

"В январе, несмотря на девальвацию рубля ставки аренды снизились, но темпы снижения замедлились. К концу января стало очевидным, что в следующем месяце произойдет рублевый рост стоимости аренды в эконом-классе до декабрьского уровня", - считает Валерий Барнинец, генеральный директор АН DOKI.

По мнению первого заместителя генерального директора "МИЭЛЬ-Аренда" Марии Жуковой, "на данный момент люди еще не определились: одни уже не хотят снимать по старым ценам из-за проблем на рынке труда и снижения зарплаты, а другие еще не готовы сдавать квартиры по новым, более низким ценам".


От дорогого - к более дешевому


В январе, по данным АН DOKI, количество сдаваемых квартир в среднем снизилось по сравнению с декабрем на 8,7%. Спросом пользовались в основном двухкомнатные и трехкомнатные квартиры эконом-класса и двухкомнатные бизнес-класса. Количество сделок увеличилось по сравнению с декабрем на 12%. Обращений от собственников наблюдается во всех сегментах, отмечают эксперты.

Однако спрос на рынке аренды пока ниже предложения, фиксируют аналитики. В связи с этим поглощение выставленных ранее квартир идет не адекватно.

По данным компании "МИЭЛЬ", в конце 2008-начале 2009 года, зафиксировано увеличение предложения квартир по сравнению с ноябрем 2008 года в диапазонах до 750 у.е. (в 3,2 раза), от 750 до 1000 у.е. (в 2,5 раза) и от 1000 до 3000 (в 1,13 раза). Связано это как с увеличением предложения квартир стоимостью от 20000 до 25000 руб. в месяц, так и с выросшим курсом доллара, комментирует Мария Жукова, первый заместитель генерального директора "МИЭЛЬ-Аренда".

Кризис также повлиял на предпочтения арендаторов. Ротация арендаторов происходит по принципу "от дорогого – к более дешевому", отмечает руководитель аналитического центра компании "Инком-Недвижимость". Дмитрий Таганов. Из сегмента элитной недвижимости клиенты переходят в формат "бизнес", а из бизнеса, соответственно, в эконом. В сегменте эконом-класса спрос продолжает смещаться из Москвы в ближайшее Подмосковье. Многие арендаторы продолжают снимать квартиры того же класса, но меньшей площади.

Так, по данным "Инком-Недвижимость", к концу января спрос на аренду элитных квартир за период кризиса сократился примерно на треть. И это не удивительно, с наступлением кризиса многие иностранные компании существенно ограничили свое присутствие в Москве, поэтому количество арендаторов резко сократилось. Многие состоятельные соотечественники в период кризиса стараются сократить издержки и меняют элитные квартиры на более скромные апартаменты.

Спрос на аренду квартир бизнес-класса также понизился, но не так сильно, как на элитные квартиры – на 15-20%. В сегменте эконом-класса спрос вырос на 10%: в сегмент приходят арендаторы, которые ранее снимали более дорогое жилье, а также остаются те, кто рассчитывал купить собственную квартиру, говорят аналитики.

Также на сегодняшний день отмечается тенденция выхода на арендный рынок квартир, которые владельцы собирались продавать. Собственники в условия кризиса предпочитают сдать квартиру в аренду, переждать период кризиса и реализовать уже на более выгодных условиях. Арендаторы, которые собирались купить квартиру, во время кризиса также были вынуждены отложить покупку до лучших времен.

Также сейчас люди активно кооперируются для совместного съема квартир, но в основном это касается приезжих.

"Негативных признаков пока больше и все они будут оказывать давление на стоимость аренды. Остается надеяться на возвращение потока трудовых мигрантов, которые создавали постоянный спрос на квартиры", - прогнозирует В. Баринец.

С другой стороны активность "обычных" арендаторов пока остается на прежнем уровне, и финансовый кризис, не смотря на все свое отрицательное влияние, в данном случае может сослужить хорошую службу многим арендаторам. "С учетом дисконта и разнообразного предложения, вполне реально снимать более качественно жилье за меньшие суммы", - считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.


Цены падают во всех сегментах


По данным АН DOKI, стоимость аренды однокомнатных квартир снизилась по итогам января на 5,5% до 23,7 тыс. рублей. Общий объем предложения однокомнатных квартир эконом-класса увеличился на 4% до 7430 объектов.

Средняя стоимость однокомнатных квартир бизнес-класса снизилась на 1,2% до 39,1 тыс. рублей. Общий объем предложения однокомнатных квартир бизнес-класса в январе снизился на 11% и составил 825 объектов.

На элитные однокомнатные квартиры пришлось 277 объектов, что на 14% меньше по сравнению с декабрем. Средняя арендная ставка на подобные квартиры составила 59,8 тыс. рублей, снизившись за месяц на 0,5%.

"Самой дешевой однокомнатной квартирой в январе стала малогабаритная квартира возле метро "Владыкино", которая сдавалась за 12 тыс. рублей. Самой дорогой квартирой в январе по-прежнему осталась квартира в Староконюшенном переулке рядом с метро "Арбатская". Теперь она сдается за 166 тыс. рублей, что на 2,4% дешевле, чем в декабре", - рассказал В. Баринец.

По данным АН DOKI, средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры эконом-класса в среднем составляет 27,3 тыс. рублей. Снижение арендной ставки за месяц составило 5,8%. Предложение в этом сегменте снизилось на 7,3% и составило 6370 объектов.

В бизнес-классе средняя стоимость двухкомнатной квартиры обходилась в 51,5 тыс. рублей. Аренда квартир в этом сегменте снизилась на 2,3% по сравнению с декабрем. Объем предложения в бизнес-классе составил 2642 квартиры, снизившись на 24% по сравнению с декабрем.

Количество элитных двухкомнатных квартир осталось на прежнем уровне и составило в январе 1400 объектов, средняя арендная ставка составила 100 тыс. рублей (-2%).

Минимальная арендная ставка двухкомнатной квартиры в январе составила 17 тыс. рублей, такая квартира сдавалась в районе метро "Перово". Самая дорогая "двушка" сдавалась в декабре недалеко от метро "Кропоткинская" (498 тыс. рублей), говорят аналитики агентства.

Средняя арендная ставка трехкомнатных квартир эконом-класса подешевела в январе до 43,1 тыс. рублей (- 4,4%). Предложение в данном сегменте снизилось на 12% по сравнению с декабрем и составило 2770 квартир.

Трехкомнатные квартиры бизнес-класса сдавались в среднем за 82,4 тыс. рублей (-1,9%). Аренда элитных трехкомнатных квартир снизилась за месяц на 1,9% (до 154 тыс. рублей). Предложение в январе снизилось на 11,1% до 1890 объектов.

По данным DOKI, самая дешевая трехкомнатная квартира сдавалась за 24 тыс. рублей в районе метро "Академическая". Максимальная арендная ставка в этом сегменте зафиксирована в районе метро "Арбатская". Здесь трехкомнатная квартира сдавалась за 1100 тыс. рублей.


Собственники готовы к дисконту


В связи с девальвацией рубля, как отмечают эксперты, в январе уже 30% собственников фиксировали арендные ставки в долларах и евро. По мнению О.Репченко, переход на арендные ставки в долларах не правильная позиция собственников. Основная масса населения получает деньги в рублях и в условиях кризиса вряд ли могут рассчитывать на повышение зарплаты. "Арендатор предпочтет фиксировать цены в рублях, так как уже наслушался прогнозов по курсам в 2009 году. Арендодателю так же не стоит надеяться, что если он зафиксирует цены в валюте, то ставки аренды будут расти, скорее всего, ему придется снизить квартплату относительно общего снижения стоимости аренды на рынке", - считает О. Репченко.

Тем не менее, некоторые аналитики прогнозируют, что собственники и дальше будут привязывать аренду к у.е., что может привести к снижению рублевых показателей по аренде, как это было в 1998 году.

Также, отмечают эксперты, в последнее время наблюдается тенденция снижение стоимости комиссии для агентства. 50% комиссия вместо 100% за услуги агенту становится нормальной практикой и многие агентства готовы работать по такой стоимости, считает О.Репченко.

М.Жукова не согласна с таким мнением. "Комиссия не изменилась, и меняться не будет. Сколько существует аренда, комиссионные всегда были 100%, и только от 100% можно получить скидки. В другом случае, затраты себя попросту не окупают", - комментирует она. Однако в данном случае агентствам недвижимости стоит вспомнить кризис 1998 года, когда агентам приходилось идти и не на такие уступки.

Также одной из тенденций является готовность собственников идти на уступки арендаторам. Так в ходе переговоров можно добиться серьезного дисконта, который может доходить до 15-20%. В экономе можно добиться снижения пару тысяч рублей, а в дорогих сегментах и более десяти.

Как считает К.Ковалев, в данном случае предложение выставляется либо по "докризисным" ставкам, либо с небольшими скидками.


Ожидать роста ставок не стоит


Большинство экспертов не решаются давать как оптимистические, так и пессимистические прогнозы в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Пока неясно, какие события и как будут влиять на рынок аренды, все будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и поведения участников рынка купли-продажи недвижимости. Ни у кого нет четко сложившейся картины. Однако как отмечают эксперты, коррекция арендных ставок продолжится до конца весны. Практически все опрошенные "ИФ-Недвижимостью" игроки рынка уверены, что ни при каких обстоятельствах рынок аренды не станет недоступным потребителю.

По прогнозам О.Репченко, снижение стоимости аренды может составить еще порядка 10% в долларах, дальше последует фаза стабилизации. Рассчитывать, что ставки аренды начнут рост в 2009 году не стоит, считает эксперт.

По мнению В. Барнинца, пик падения произойдет в апреле-мае. «Мы ожидаем дальнейшего снижения от 15 до 25 % в зависимости от класса квартиры. В лучшем случае, если объем спроса восстановится хотя бы до уровня сентября 2008 года, то снижение может составить до 10% в дорогих сегментах и практически остановится в эконом-классе», - прогнозирует эксперт.

В настоящее время кризис не локализован, поэтому делать какие-то окончательные выводы пока рано. Тем не менее, ряд существенных изменений, способных повлиять на развитие рынка, уже сформировался, считает К.Ковалев.

Аналитики компании Blackwood прогнозируют снижение арендных ставок еще на 5-10% в ближайшие месяцы. В основном, это снижение будет происходить за счет гибкости собственников, выражающейся в готовности снижать стоимость арендной платы и идти на другие уступки потенциальным арендаторам.

"В то же время, важным позитивным фактором является то, что в ближайшее время возможен переход части потенциальных покупателей из сегмента продаж в сегмент аренды, что компенсирует снижение "прямого спроса". Это лишний раз подтверждает факт того, что ближайший год пройдет под знаменем аренды", - прогнозирует К.Ковалев.


Сергей Велесевич
/Интерфакс/