Петербург ипотечный: догнать и перегнать Москву

По словам вице-премьера РФ Дмитрия Медведева, граждане России получили в 2006 году 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму 200 млрд. руб. Это означает, что всего за год количество ипотечных заемщиков в стране выросло в три раза - если считать в лицах, или в четыре - если оперировать миллиардами (!) рублей.

Две столицы Россия идет по пути стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный рост на протяжении трех-четырех лет был совершенно нормальным явлением. У нас, как сказал поэт, «особенная стать», поэтому и знаменатель геометрической прогрессии, и ее протяженность обещают быть более впечатляющими.

В 2006 году граждане России получили 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму 200 млрд. руб. В Москве было заключено 13,6 тыс. ипотечных договоров. В Петербурге – 11081 ипотечный договор на общую сумму 19,2 млрд. рублей В авангарде ипотечного движения, естественно, Москва и Петербург. Причем если в 2005 году первенство нельзя было даже оспорить, то день сегодняшний позволяет делать смелые прогнозы. Например, о том, что ипотечной столицей России очень скоро станет именно Северная Пальмира. Обратимся к цифрам. В Петербурге так называемые коммерческие ипотечные кредиты ныне выдают 42 банка (включая Промстройбанк, ранее действовавший самостоятельно, а теперь реализующий совместную программу с ВТБ 24 – см. сводную таблицу). Всего, считая кредитные учреждения, которые работают по единым федеральным стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и, вычитая тех, кто занимается и государственной, и коммерческой ипотекой, получается более шести десятков. Московские аналитики обычно оперируют цифрой 70, однако исчерпывающего перечня видеть не приходилось.

Интернет-портал RealEstate по итогам 2006 года привел список из 60 банков, выдающих ипотечные кредиты в Москве. Вряд ли это полная версия, однако, туда попал, например, явно не относящийся к делу Россельхозбанк, который кредитует владельцев приусадебных хозяйств. Мы, кстати, никогда не настаивали и на собственной непогрешимости: нельзя исключать, что и в списке, регулярно публикуемом в приложении «Финансовые услуги» с апреля 2006 года, отсутствуют два-три участника рынка. Причина проста: ипотечное кредитование является едва ли не самым сложным видом розничного банковского бизнеса, и даже крупные игроки - из российской топ-десятки, зачастую не сразу широко объявляют о своем выходе на этот рынок. Обычно это происходит после того, как система получит шлифовку на какой-то узкой прослойке потенциальных заемщиков, например, на работниках крупных компаний – корпоративных клиентов банка. Однако порядок цифр в целом показывает: ипотечные рынки двух столиц по числу игроков практически равны. Что, конечно, никак не отменяет того факта, что большинство банков, раздающих кредиты петербуржцам, имеют головные офисы в Москве. Этим может утешиться самолюбие снобов из Первопрестольной. Точно также снобы из Северной столицы утешаются тем, что «питерские захватили Кремль». Итоги и возможности В 2006 году в Москве было заключено 13,6 тыс. ипотечных договоров. Из них – по программам банков – 12,4 тыс., по социальной ипотеке – более 700 и по небанковским ипотечным программам – более 400 (данные Департамента жилищной политики и жилфонда города Москвы). Лидеры: Москоммерцбанк (1500), Сбербанк и ВТБ (по 1200), DeltaCredit (более 1100). Банк «Московское ипотечное агентство», 100% акций которого принадлежит столичному правительству – почти 800 ипотечных договоров. По сравнению с 2005 годом, когда было зарегистрировано 6,9 тыс. ипотечных договоров, прирост внушительный – почти в два раза. Но возьмем показатели Санкт-Петербурга за тот же период, и сравнение обернется уже не в пользу Москвы. Да, в Петербурге в прошлом году заключено меньше ипотечных договоров – 11081 на общую сумму 19,2 млрд. рублей (банки-лидеры представлены в таблице). Но бюджеты двух столиц несопоставимы, следовательно, не равны и возможности для социальной ипотеки, предполагающей субсидии от городских властей очередникам. Несопоставима и численность населения – значит, доступность ипотечного кредита уже в 2006 году в Петербурге была выше.

Наконец, можно взять такой показатель, как темпы роста. Показатель, безусловно, относительный, ведь у развивающихся стран, простите за тавтологию, перспектив для развития всегда больше. Но ведь и в 2005 году в бывшей столице Российской Империи объем ипотечных кредитов был относительно большим – около 4,5 тысяч (на такую же сумму в миллиардах рублей). И в следующем году почти удалось сохранить прогресс: рост в 2,5 раза против трехкратного между 2004 и 2005 годами. Есть еще одна мелочь, которую московские чиновники скрывают под псевдонимом «небанковские ипотечные кредиты». Раскроем его, и получится строительно-сберегательная касса – та самая форма, которую теперь федеральная власть собирается распространить на всю страну. В Москве аналогичную структуру – не то, чтобы в обход общероссийского законодательства, а так, в качестве эксперимента – создали еще в 1998 году. В то время у Петербурга на такие новации не было денег вообще, а за счет бюджета строилось (точнее – достраивалось) что-то около 12 тыс. кв. м в год. Ипотечная глубинка Вернемся к темпам роста. Безусловно, в России есть регионы, которые могут похвастаться более внушительные показателями. Посмотрим, что говорится по этому поводу в исследовании федерального АИЖК (оно ограничивается первой половиной 2006 года): «В среднем доля сделок с ипотекой на рынке жилья за I полугодие 2006 увеличилась в 2,3 раза. Регионы-лидеры: Тюменская область, Алтайский край, Удмуртская республика, Республика Башкортостан. Увеличение более чем в 3-4 раза за 6 месяцев наблюдалось в регионах, в которых доля ипотеки на рынке жилья еще ниже среднего уровня по стране. Все это свидетельствует о поступательном движении в развитии». Отсюда следует объективный вывод: существующее различие в темпах роста – признак развивающегося рынка.

По абсолютным показателям, как мы уже сказали, Петербург уступает Москве. И не только: в Челябинской области, например, было выдано свыше 14 тысяч ипотечных кредитов. С чего бы вдруг? Все дело – в подробностях. Оказывается, местное ипотечное агентство участвует… в строительстве жилья. Более того, каждая шестая квартира в прошлом году построена при его содействии. И тут приходится повторять не раз уже сказанное: ипотека в России носит почти мистический характер. Брошенный в массы лозунг (а ипотека – именно лозунг) постепенно обрастает содержанием. В каждом регионе – исходя из собственного понимания. Классической ипотеки, если хотите, в ее древнегреческом понимании, у нас очень мало. Возможно, в Петербурге ее больше, чем где бы то ни было. По крайней мере, признаки искусственно созданных, «тепличных» условий можно в большей степени наблюдать в Москве или таких регионах как тот же Башкортостан или Татарстан. Плоды конкуренции За последние полгода большинство коммерческих банков в Петербурге заметно либерализовали условия ипотечного кредитования. Для снижения процентных ставок и введения прочих приятных для потребителя новшеств имелись веские основания. Коммерческие банки вынуждены конкурировать не только между собой, но и с государственной программой. Последнее обстоятельство заставляет их постоянно приближать свои условия кредитования к тем, которые диктует АИЖК. В начале минувшего года банков, выдающих ипотечные кредиты самостоятельно, в Петербурге было 29. Из январского списка по совершенно разным причинам убыли ВИП-банк (отозвана лицензия) и Внешторгбанк (весь розничный бизнес перешел в структуру ВТБ 24). А вышли на петербургский рынок коммерческой ипотеки к декабрю 14 банков: Ак-Барс Банк, Альфа-Банк, Балтийский банк, БИН-банк, ГЛОБЭК, Москоммерцбанк, НОМОС-Банк, Петроэнергобанк, банк «Санкт-Петербург», СДМ-банк, Собинбанк, Судостроительный банк, ТрансКапиталБанк и ТрансКредитбанк. Таким образом, количество игроков за год увеличилось на треть. И на долю новичков, подавляющее большинство которых заявили о себе в Петербурге во втором полугодии, пришлось, между прочим, почти 17% всех выданных в 2006 году ипотечных кредитов. Общероссийские радости, в том числе снижение процентных ставок, перекредитование, отмена рядом банков первоначального взноса, экспресс-ипотека, не прошли и мимо петербуржцев. Но была и большая печаль, которую кроме них пережили всерьез только москвичи: невиданный рост цен на недвижимость. Впрочем, и этот факт молодой рынок ипотеки сумел воспринять достаточно адекватно. Появились новые услуги и продукты, которые позволили потенциальным покупателям жилья не откладывать свои намерения в долгий ящик, а решить проблему именно с помощью ипотеки. Оптимизм относительно дальнейшего петербургского движения в сторону ипотечной столицы подкрепляется, кроме всего прочего, тем, что только в минувшем году в арсенале банков появились программы, позволяющие брать кредиты на приобретение комнат в коммунальных квартирах. В этом секторе Петербург уж точно даст сто очков форы любому другому городу и региону. Так что если не по объему, то по количеству ипотечных сделок в скором времени лидерство ему практически обеспечено.

Источник: пресс-служба вице-губернатора Санкт-Петербурга М. Э. Осеевского

Игорь Воронин

Источник: Бюллетень Недвижимости N 1049